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2020/01/10

ドクターが投資マンションに失敗する理由

当社にはドクターから投資マンションで失敗して相談にがきます。しかも結構多いです。ドクターは融資が受けやすいため、多くの不動産業者が営業先として医師を狙っています。そうした不動産業者の営業トークを信用して、収益性の低い物件を購入し、結果的に失敗してしまう人が多いのです。
ドクターはなぜ投資マンションに失敗するのでしょうか

主に3つあると思います。
①空室が埋められず、赤字になる
②原状回復や入居付けのコスト負担がかさむ
③売りたくても売れない

①空室が埋められず、赤字になる
空室が増加し、一度空室が出るとなかなか埋まらないというケースも少なくありません。周辺の空室率が高いと値下げ競争になり家賃相場が下落するため、満室でも当初の想定利回りは得られなくなります。想定家賃が入らなければ、毎月の赤字分は本業収入から補塡して支払う必要があります。
②原状回復や入居付けのコスト負担がかさむ
さらには、空室が増えるほど、入居者募集に必要なコスト(広告費や原状回復費)も捻出できないという悪循環に陥ります。加えて、空室が多く過当競争が生じている地域では、自分の物件に優先で客付けしてもらうために、不動産会社に広告費を2カ月、3カ月と上乗せして払うことも珍しくありません。
③売りたくても売れない
投資マンションは面倒だから売却したい・・・と思うでしょうが、赤字物件は売りにくく買い叩かれるうえに、自己資金を抑えた、高割合・長期・高金利の融資を受けている場合は残債の減りが遅くなります。売却額との差額を埋める現金がなければ、売りたくても売れないのです。また、地方の築古物件の場合、耐用年数以上の融資をしてくれるのは、ごく少数の地方銀行に限られますので、買い手も非常に限定されてしまうのです。

ぜひ購入する前に我々のような中立的な立場である独立系FPに相談しましょう!

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